都更整合土地新天價 北市敦南每坪1615萬





文/記者徐義平 台北報導

北市敦化南路都更整合案創下土地新天價。華固建設(2548)昨(2015年12月09日)公告砸下7億5375萬元,向台玻(1802)林家名下的台建投資買進北市敦化南路一段3號店面及樓上部分建物,其中,光是41.79坪土地便砸下6.75億元,換算每坪土地單價高達1615.22萬元,創下史上都更整合土地新天價,因建物老舊,每坪建物價值僅23.89萬元。

華固建設推估,該都更案未來加計容積獎勵與容積移轉後,整體容積率可達720%。不過,房產業者認為,未來每坪住宅的成交價勢必要超過200萬元,才有獲利空間,因此,對建商來說也是一項挑戰。

不過,華固建設總經理洪嘉昇解釋,該交易案件其實應該用整體來看,整起交易案總金額為7億5375萬元,因交易物件為店面,假設以總價除以建坪,每坪250萬元,並非單純只看土地價值。

台北市不動產估價師公會理事長郭國任認為,該案就是都更整合案,看中的是土地開發後的價值,因此,該筆公告交易案的土地單價已創北市都更整合土地新高單價;即便是容積單價,整合前一坪容積單價近400萬元,也是目前新高。

該棟由華固建設整合中的大樓,基地面積約495.20坪,土地使用分區為敦化南北路特定區(A區),原屬住三及住三之二,其中住三之二占比超過7成,整體容積率接近400%,目前華固持有的產權比率約25%,未來將與地主採合建都更模式進行。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,若僅就土地單價評估,成交行情相當驚人;但若是基於整合開發一部分的重要關鍵,則行情應該都在整合者評估的範圍之內。

高力國際調研部董事李日寶指出,觀察公告的成交價格,推測賣家已將未來都更後的效益都計算在賣價中;即便如此,華固未來成功整合後,應該還是存有合理的利潤。

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